ליאור שחר, משרד עורכי דין

   
דף הבית פרופיל המשרד מאמרים כתבו עלינו תחומי עיסוק שאלות/תשובות צור קשר
משרד 03-5353226
 
פקס 03-5353227
 
ירושלים 39 (מגדל A), קרית אונו
 
office@shaharlaw.co.il
 

מאמרים

 

רכישת דירה חדשה מקבלן / מאת עו"ד ליאור שחר

דירה הינה לרוב הנכס היקר ביותר שיש לאדם. ניתן לומר שרכישת דירה היא העסקה הכלכלית בעלת החשיבות הגדולה ביותר עבור מרביתנו, ולפיכך מן הראוי היה אילו היינו מקדישים זמן ואמצעים סבירים לבדיקות מקדמיות בטרם חתימת ההסכם. מאמר זה יציג בפניכם מספר נקודות חשובות לבדיקה בטרם החתימה על ההסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן.

תכנון ולימוד מוקדמים יסייעו לעבור את תהליך החיפוש והרכישה מבלי שהדבר יסתיים בהפסדים כספיים ומפח נפש. המלצתנו מקבלת משנה תוקף כאשר אנו עומדים לרכוש דירה מקבלן שטרם נבנתה או כפי שנהוג לכנות "דירה על הנייר". 

רוכש דירה המגיע למשרד המכירות נמצא בעמדה נחותה מול הקבלן, בדרך כלל הוא אינו מומחה בתחום הבניה, אין לו ידע לגבי מגוון חומרי הגלם ומחיריהם, לגבי איכות האביזרים המובטחים לו על פי המפרט הטכני ועוד. לעומת זאת, מאחורי הקבלן עומד מערך שלם של מהנדסים, עורכי דין, כלכלנים, אנשי מכירות ועוד, אולם אם תבואו מוכנים ותנהלו מו"מ נכון תיווכחו כי ניתן להשיג שיפור משמעותי בתנאי ההסכם שהקבלן מציע. 

להלן נקודות מהותיות שיש לבדוק לפני החתימה על ההסכם:

רכישת דירה רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים

יש לבדוק האם הקבלן רשום
בפנקס הקבלנים, האם רישיון הקבלן שלו בתוקף והאם סיווגו (המקצועי והכספי) מאפשר לו לבצע את עבודות הבניה המיועדות לפרויקט. כמו"כ מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן ולבקר בפרויקטים קודמים שבנה, לבדוק את רמת הגימור ואת עמידתו בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים במידת האפשר.

במקרים בהם העסקה נערכת מול יזם אשר אינו בונה את הפרויקט בעצמו אלא באמצעות קבלני משנה אל תהססו לבקש את שם הקבלן לפני חתימת החוזה לצורך בדיקה אודותיו.

מיקום הפרויקט וייעודו (בדיקת התב"ע והיתר הבניה)

התב"ע
(תוכנית בנין עיר) ניתנת לעיון לציבור הרחב. בהתאם לתב"ע ניתן לגלות מה צופן לנו העתיד בנוגע לשימוש בקרקע עליה נבנה הפרויקט ולא פחות חשוב - השימוש בקרקעות שמסביבו. כך, בבדיקה מוקדמת תוכלו לדעת מה צפוי להיבנות על הקרקעות הסמוכות לקרקע שעליה ייבנה הפרויקט: דירות מגורים (האם בניה נמוכה או רווי קומות), מרכז מסחרי, בית ספר, רכבת קלה וכדומה. בדיקה מוקדמת יכולה לחסוך לכם את מפח הנפש של מגורים ליד תחנת דלק או מרכז מסחרי אשר טרם נבנו ובוודאי שלא אוזכרו בפרוספקטים או בתוכניות שאנשי השיווק של הקבלן הציגו בפניכם.

היתר הבניה
יאפשר לנו לדעת את מספר הקומות, יחידות הדיור והחניות שמותר לקבלן לבנות, וכן מהם התנאים שהרשות המקומית הציבה לקבלן. פעמים רבות הקבלן מתחיל למכור דירות עוד בטרם ניתן לו היתר הבניה, לדבר משמעות רבה בנוגע למועד תחילת הבניה ומסירת החזקה בדירה ועל כן חשוב להתלות את קיום החוזה בקבלת היתר הבניה, כאשר אי קבלת היתר הבניה תוך 3 חודשים (בממוצע) ממועד החתימה  תזכה את הקונה בביטול העסקה.

לקבלת היתר בניה בשלב שאחרי חתימת ההסכם ישנה גם השלכה כלכלית מאחר ופעמים רבות הקבלן מנסה לגלגל את הוצאות הפיתוח הסביבתי אשר היוו תנאי מוקדם של הרשות המקומית למתן ההיתר, על הרוכש.

בעלות על הקרקע

יש לברר את מצב זכויות הקבלן בקרקע (בעלות, חכירה וכיו"ב) והאם חלים עליהן שיעבודים. ככל שהקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ולקבלן יש בה זכות חכירה, חשוב לבדוק אם הזכות מהוונת, במידה ולא ייתכן ויהיה צורך לשלם מאוחר יותר דמי היוון או דמי חכירה ודמי הסכמה, אשר יכולים להגיע לסכומים לא מבוטלים.

כאשר מדובר בעסקת קומבינציה, קרי בעל הקרקע מכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה הוא מקבל חלק מהדירות בבניין שייבנה, יש לבדוק האם נרשמה הערת אזהרה על שם הקבלן והאם יתאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. בע"א 813/85 יהושע נחשון ואח'' נגד שרה שי ואח'', פ"ד מב(1), 340, נקבע כי הסכמת בעל הקרקע לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, שהינו צד שלישי להסכם שבין בעל הקרקע לקבלן, מקימה לו (לבעל הקרקע) חיוב כלפי רוכשי הדירות, כך שבמידה והסכם הקומבינציה יבוטל הערות האזהרה לטובת הרוכשים לא תתבטלנה באופן אוטומטי. בנוסף רצוי לבדוק את תנאי הסכם הקומבינציה, לוודא כי הדירה הנרכשת אינה מיועדת לבעל הקרקע, וכן לקבל אישור כי לקבלן אין חובות במס הכנסה/מס שבח, מס רכוש וכי המע"מ על שירותי הבניה שולם, כך שמבחינת רשויות המס אין מניעה לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכש.

מחיר הדירה ואפשרויות המימון שלכם

במידה והינכם מתעתדים ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא חשוב לפנות לבנק לפני חתימת ההסכם ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל ואת תנאי החזרתה. חשוב לדעת כי יש יחס ישיר בין ההחזר החודשי של המשכנתה לבין הכנסתכם (כיום, גם אם תחפצו בכך, לא ניתן להחזיר יותר מ-1/3 מגובה ההכנסה החודשית שלכם). כמו"כ מומלץ לבדוק זכאות לסיוע מ
משרד השיכון ו/או מהמשרד לקליטת עליה לפני כל התקשרות חוזית. התקשרות חוזית לפני קבלת תעודת זכאות תקפה, ולפני שתבדקו את התנאים והמגבלות לקבלת הסיוע, יכולה להביא לשלילת זכאותכם.

בטרם החתימה על הסכם הרכישה יש לקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על מחיר הדירה, מעבר לשינוי במחיר הכרוך בהצמדת התשלומים העתידיים למדד (לרוב למדד תשומות הבנייה), מבלי לעשות לעצמכם הנחות ולשכנע עצמכם כי העסקה משתלמת, כך למשל יש לקחת בחשבון הוצאות שונות כגון:
מס רכישה, שכ"ט עוה"ד של הקבלן* (בד"כ בשיעור של 1.5% + מע"מ), שכ"ט עו"ד מטעמכם, תשלום עבור הכנת תשריטים, אגרות רישום, תשלום עבור חיבור למונים דירתיים (מים, חשמל וגז) ועוד. כמו"כ ודאו כי מחיר הדירה כולל מס ערך מוסף.

דבר נוסף שרוכשים רבים לא נותנים עליו את הדעת בצורה מספקת הינו עלויות החזקת הבית ממועד מסירת החזקה, כך למשל, רצוי לברר מראש ברשות המקומית את עלות הארנונה, במידה ומדובר בפרויקט שהקבלן מחייב את הרוכש בחתימה על הסכם עם חברת ניהול יש לקחת בחשבון שהתשלום לחברת ניהול גבוה בהרבה מדמי ועד הבית אליהם הייתם רגילים, כמובן שהימצאותם של בריכה, חדר כושר, אולם אירועים וכיו"ב מייקרים את דמי האחזקה החודשיים אותם תדרשו לשלם.

הקבלן אחראי על הוצאות הפיתוח שחלות לפי דרישת הרשות המקומית ו/או מינהל מקרקעי ישראל, ועל כן חשוב לציין בחוזה הרכישה שהמחיר כולל את כל עבודות הפיתוח שבוצעו ו/או יבוצעו בהתאם להיתר הבניה, תנאי מכרז, הסכמי הפיתוח וכדומה.

בהתאם לתקנות התכנון והבניה, קבלן המתקין מערכת חימום מים לבניין מחויב כי זו תהא מערכת סולרית מושלמת. וודאו כי בהתאם למפרט הטכני הקבלן התחייב להתקין מערכת מושלמת ולא רק הכנה.

* אף על פי שהרוכש נדרש לשלם שכ"ט עוה"ד של הקבלן, חשוב לזכור שעוה"ד של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש והתשלום הינו עבור רישום הבית המשותף בלבד.

מפרט טכני ותשריטים

על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 חלה חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה (1)מפרט טכני של הדירה (2)ותוכניות הדירה.

מפרט טכני
הינו מסמך המכיל אינפורמציה על כל האביזרים והמתקנים שהקבלן מתחייב לספק לרוכש (בבניין בכלל ובדירה בפרט). מומלץ מאוד לקרוא את המפרט בעיון, ולוודא כי כל הבנה או הבטחה מצד הקבלן לספק לכם פריטים שאינם מופיעים במפרט ו/או שדרוג של אביזרים הכלולים במפרט הסטנדרטי של הפרויקט, זוכים להתייחסות בחוזה בכתב ובאופן ברור.

תשריט
הינו תרשים של הדירה הכולל את מידות הדירה וצורתה. בהתאם לחוק התשריט המוצמד כנספח לחוזה הרכישה צריך להיות בקנה מידה 1:100 כשמופיעות בו מידות ברורות המאפשרות לבדוק את שטח הדירה. בנוסף לתשריט הדירה מצורפים לחוזה גם תשריטים של הקומה בה נמצאת הדירה, קומת הכניסה וקומת הגג. חשוב לסמן באופן ברור את החלקים המוצמדים לדירה (חניות, מחסנים, גג, גינה).

בזמן בדיקת התוכניות מומלץ לבדוק את מיקום הדירה (כיווני אוויר) וגודלה (ברוטו או נטו), במידה ומדובר בדירת גן/גג יש לבדוק האם הקבלן רשאי להתקין בשטח הגינה/הגג מתקנים אשר שייכים לדיירים אחרים (צנרת, דוודים וכדומה).

מועד השלמת הבניה ולוח התשלומים

מועד השלמת הבניה
ומסירת החזקה
תלויים במשתנים רבים, ועל כן תניה המעניקה לקבלן "ארכת חסד" של 90 יום למסירת החזקה היא תניה מקובלת ושכיחה בחוזי מכר דירה. דא עקא, ישנם קבלנים שמנסים להשיג לעצמם "ארכת חסד" לתקופה ארוכה יותר, של 120 ואף 150 יום, אולם חשוב לא לוותר בעניין זה ולא ליתן לקבלן אפשרות לאחר בתקופה ארוכה מבלי שהדבר יזכה את הרוכש בפיצוי כלשהו. 

בנוסף לארכת החסד, הקבלן שומר לעצמו את הזכות לאחר במסירת החזקה גם במקרים נוספים אשר כביכול אינם נתונים לשליטתו, ולכן אנו עדים לשימוש בסיסמאות (כח עליון, מחסור בכח אדם, מלחמה*, פגעי טבע, גשמים מרובים וכדומה) מצד הקבלן שהן בגדר גואל ומושיע, שעם הופעתן על דל שפתיים הן דוחות כל טענה בדבר איחור או עיכוב בהשלמת הבניה מצד הרוכש. חשוב לסייג סעיף זה ולא לאפשר לקבלן להשתמש בסעיף רחב זה כאשר הדבר אינו משפיע באופן ישיר על בניית הפרויקט. 

בד"כ בטיוטת החוזה שתקבלו מהקבלן יצוין סכום הפיצוי לו תהיו זכאים במקרה של איחור מעבר לסך כל התקופות בהם הקבלן רשאי לאחר. יש לקחת בחשבון כי לרוב סכום זה נמוך בהרבה מהסכום הריאלי לו זכאי הרוכש. מומלץ לבדוק את גובה דמי השכירות הממוצע של דירה דומה באזור ולדרוש את סכום הפיצוי החודשי בהתאם.

לוח התשלומים
הינו גמיש בד"כ והקבלן מאפשר לרוכש להתאים את לוח התשלומים בהתאם ליכולתו. מאחר והמחיר מוצמד למדד, כאמור לעיל, רוכשים רבים מעדיפים "להיפטר" מהכסף הנזיל ואף לקחת משכנתא בשלב מוקדם על מנת להימנע מתשלום נוסף הנובע מהפרשי ההצמדה. טעות נפוצה זו עלולה לעלות לרוכש ביוקר, החל בכך שהריבית המשולמת בגין החזר המשכנתא תהא גבוהה משינוי המדד וכלה באפשרות הקיצונית - אך לא בלתי מציאותית - שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו.

אומנם, לאחר פרשת חפציבה ישנה מודעות רבה יותר לנושא הבטחת הכספים באמצעות בטוחות שונות (ערבות חוק מכר, למשל), אולם עדיין מומלץ להתאים את לוח התשלומים לקצב התקדמות הבניה ובכל מקרה להכניס סעיף המאפשר לרוכש להקדים תשלומים ללא צורך בהסכמת הקבלן. בכל מקרה רצוי להשאיר סך של 10%-15% ממחיר הדירה לשלב של מועד מסירת החזקה.

* לאור הגדרת "עופרת יצוקה" כמבצע ולא מלחמה קבלנים רבים הוסיפו לחוזיהם "סיסמאות" חדשות כגון "פעולות מעין מלחמתיות" ו"מצב חירום כללי".

מסירת החזקה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין

במועד מסירת החזקה תדרשו לחתום על פרוטוקול מסירה לפיו הדירה נבנתה בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות הדירה. פרוטוקול המסירה הינו מסמך משפטי מחייב, ולכן יש לעבור על כל סעיף וסעיף במפרט הטכני ולוודא כי כל האביזרים שהקבלן התחייב בהם ניתנו לכם וכי הדירה בנויה בהתאם לתוכניות. בנוסף, יש למלא בפרוטוקול את כל הליקויים שרוכש סביר אמור לגלותם בבדיקה רגילה, כגון: מרצפות שבורות, סדקים ורטיבויות. יש לזכור, כי גילויה של אי התאמה במהלך שנת הבדק מזכה את הרוכש בתיקונה רק אם לא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת עריכת הפרוטוקול. קרי, גילוי מאוחר של ליקויים אשר ניתן היה לאתרם בעת עריכת הפרוטוקול באמצעות בדיקה פשוטה עלולה להיות בעייתית מבחינת הרוכש והקבלן לא בהכרח יהיה מחויב בתיקונם. לכן, מומלץ להסתייע במהנדס שיבדוק את הדירה במקומכם לצורך גילוי ליקויים ואי התאמות כאלה ואחרות.

הימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת החזקה בדירה מהווה ראיה חלוטה לכך שהדירה נמסרה לרוכש במצב תקין ובהתאם למפרט ולתוכניות.

יש לדאוג כי מועד מסירת החזקה יחשב לא לפני שיהיה לדירה טופס 4 והיא תהא מחוברת לרשתות החשמל, הגז, המים והביוב. כמו כן, דאגו לכך שלפחות אחת המעליות בבניין תהא בשימוש לרווחת הדיירים.

רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין
הינו הליך ארוך אשר יכול וימשך מספר שנים, במיוחד כשמדובר בפרויקט הכולל מספר בניינים. ישנם גורמים רבים שבעתים מועד הרישום אינו צפוי, חלקם לא תלויים בקבלן. אף על פי כן, יש לדרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. יש לדחות סעיפים מעורפלים בנושא זה.

במקרים רבים, כשרוכש מבקש למכור את דירתו לפני מועד רישום הזכויות על שמו, הוא נדרש לשלם דמי טיפול בגין העברת הזכויות ממנו לנעבר (צד שלישי). דמי הטיפול משולמים לעורכי הדין של הקבלן אשר מנהלים את רישום הזכויות בספריהם עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מומלץ להגביל את סכום דמי הטיפול אותם יוכלו עורכי הדין לגבות ולהעמידו על הסכום המצוין בצו הפיקוח על מחירי המצרכים והשירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999.

בנק מלווה והבטחת השקעה

בנק מלווה
הינו בנק או כל מוסד פיננסי אחר אשר מלווה את הקבלן בפרויקט או שנתן לו הלוואה בקשר עם הפרויקט. רוב הפרויקטים בארץ נעזרים בבנק מלווה והדבר מקובל בתחום הבניה. בתמורה למתן האשראי מהבנק, נרשם שעבוד על המקרקעין והקבלן נותן הוראה לרוכשים לשלם את התמורה לחשבון הליווי בלבד (חשבון מיוחד שנפתח בבנק לצורכי הפרויקט) ע"פ שוברים מיוחדים שהונפקו למטרה זו. כנגד הפקדת התמורה בחשבון הליווי מנפיק הבנק לרוכש ערבות חוק מכר. הבנק מפקח על התקדמות הפרויקט ומשחרר לקבלן כספים מחשבון הליווי לכיסוי הוצאותיו בהתאם להתקדמות הבניה. תפקידו של הבנק המלווה לתת גב כלכלי לפרויקט במקרה של חדלות פרעון של הקבלן וכבעל שעבוד העדיף על זכויותיו של הרוכש, הוא עשוי, לפי בחירתו, לממש את השעבוד על ידי מכירת הפרויקט - במקרה כזה הרוכשים יקבלו את כספם בחזרה כנגד הערבויות - או להמשיך בהקמת הפרויקט ללא צורך במימוש השעבוד - במקרה כאמור הבנק נכנס בנעלי הקבלן והרוכשים ידרשו לקיים את התחייבויותיהם עפ"י הסכם הרכישה. 

הבטחת כספי ההשקעה
תעשה בהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אשר קובע כי מוכר לא יקבל על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת מחמש הדרכים הבאות: (1) ערבות בנקאית (2) פוליסת ביטוח (3) רישום משכנתא (4) רישום הערת אזהרה (5) רישום הבעלות בדירה ע"ש הרוכש. הבטוחה השכיחה ביותר הינה הבטוחה מסוג ערבות בנקאית. חשוב להדגיש, כי הערבות הבנקאית הנ"ל או כפי שהיא קרויה ערבות חוק מכר, אינה דומה לערבות בנקאית פיננסית ואוטונומית, ולא ניתן לממשה בכל עת ובכל מקרה של סכסוך בין הרוכש לקבלן, אלא רק במקרים קיצוניים בהם הקבלן לא יוכל לבצע את העברת הזכויות בדירה ע"ש הרוכש מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים, צו פירוק, צו למינוי כונס נכסים או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.

הרוכש נדרש להשיב את הערבויות שקיבל במועד המסירה או בסמוך אליו. חשוב לציין כבר בחוזה הרכישה כי תנאי להחזרת הערבויות, נוסף על (1) מסירת החזקה בדירה, הינו (2) חתימת חוזה חכירה מהוון עם מינהל מקרקעי ישראל (ככל שמדובר בזכות חכירה), (3) המצאת
מכתב החרגה מהבנק המלווה (4) ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. בד"כ קיימים פערי זמן בין מועד השבת הערבויות ועד לקיום כל התנאים הנ"ל, לכן על עורך הדין של הרוכש לדאוג כי במועד מסירת החזקה בדירה הערבויות יופקדו אצל נאמן מבלי שיבוטלו אלא לאחר קיום יתר התנאים הנ"ל. 

לסיכום, מומלץ לקרוא את טיוטת הסכם הרכישה בנחת ולוודא שכל הבטחה שניתנה לכם ע"י הקבלן אכן מופיעה בהסכם וכל שינוי/שדרוג בדירה ו/או במתקניה יופיע במפרט הטכני, ודאו כי ההסכם, המפרט והתשריט כוללים תיאור מדויק של הדירה (קומה, מספר חדרים, כיווני אוויר) והצמדותיה (מספר חניות/מחסנים ומיקומם) אך לפני הכל דאגו להבטיח את כספיכם.


יובהר כי מאמר זה נועד למתן מידע כללי והאמור בו נכון למועד כתיבתו בלבד ועלול להשתנות מעת לעת, ובשום מקרה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין. ניתן
לפנות אלינו בכל שאלה לקבלת ייעוץ משפטי בטלפונים או בכתובות המצוינים באתר.

דיני חוזים
ליטיגציה
מקרקעין

רכישת דירה חדשה מקבלן / מאת עו"ד ליאור שחר

גניבת מקרקעין / מאת עו"ד צפריר פרוטיץ

הסכם ממון ומס הרכישה / מאת עו"ד ליאור שחר

הוצאה לפועל
משפט מסחרי
ירושות וצוואות
תכנון ובניה